Kira uyuşmazlıkları, konusu ister konut veya çatılı işyeri ister diğer bir husus olsun her tür kira sözleşmesi bakımından sözleşmenin tarafları olan kiraya veren ile kiracı arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkları ifade eder.

Kira sözleşmesine ilişkin yasal düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu’nun[1] 299 ve devamı hükümlerinde yer almaktadır. Öncelikle belirtilmelidir ki kanun koyucu, kira sözleşmesine ilişkin hükümleri “Genel Hükümler” (TBK m. 299-338), “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” (TBK m. 339-356) ve “Ürün Kirası” (TBK m. 357-378) olmak üzere üçlü bir ayrım altında düzenleme altına almıştır. Ürün kirası, kiraya verenin, ürün veren bir şeyi ya da hakkı kullanmak ve semerelerinden yararlanmak üzere kiracıya devretmeyi veya ürünlerin toplanması (devşirilmesi) için kiracıya bırakmayı, buna karşılık da kiracının belirli ya da belirlenebilir olan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir (TBK m. 357/I). Ürün kirası ürüne katılmalı kira sözleşmesi olarak kurulmuş da olabilir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır (TBK m. 357/II, c. 1). Ürün kirası ve özel olarak ürüne katılmalı kira sözleşmesi söz konusu ise, bu uyuşmazlığa öncelikle ürün kirasına ilişkin kanun hükümler ve bu çerçevede TBK m. 357 ilâ 378 hükümleri uygulanacaktır. Ürün kirasına ilişkin hükümler arasında uyuşmazlığa uygulanması mümkün bir hüküm mevcut değilse, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır (TBK m. 358). Kira sözleşmesinin konusu konut veya çatılı işyeri de olabilir. Bu gibi hallerde de konut ve çatılı işyerine ilişkin kanun hükümleri öncelikle uygulama alanı bulur. Bu bağlamda TBK m. 339/I gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır; ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Keza kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır (TBK m. 339/II). Konusu konut veya çatılı işyeri kiralaması olan kira sözleşmelerinde de öncelikle TBK m. 339 ilâ 356 hükümleri arasında uyuşmazlığa uygulanacak bir hüküm bulunmuyorsa, uyuşmazlığa kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır. Önemle belirtilmelidir ki gerek ürün kirasında gerek konut ve çatılı işyeri kiralarında, konuya ilişkin özel hükümlerin yanı sıra kiraya ilişkin genel hükümler arasında da hüküm bulunmuyorsa TMK m. 5 gereği, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri (TBK m. 1-206) ve Medeni Kanun hükümleri uygulama alanı bulacak; bu kısımda da hüküm mevcut değilse, örf ve âdet hukuku kuralının bulunup bulunmadığı araştırılacak; bu da yoksa hâkim uyuşmazlığı hukuk yaratma yoluyla çözüme kavuşturacaktır (TMK m. 1/II).

Her türlü uyuşmazlık bakımından taraflar aralarındaki uyuşmazlığı ihtiyari arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturma imkanına sahip olmakla birlikte hukukumuz bakımından bazı uyuşmazlıklarda, tarafların dava açmazdan önce arabuluculuğa başvurmaları dava şartı haline getirilmiştir. Kira uyuşmazlıkları da diğer bazı uyuşmazlıklarla birlikte, belli bir istisna dışında, zorunlu dava şartı arabuluculuğa tâbi kılınmıştır. Bu çerçevede 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na[2], 7445 sayılı Kanun’un[3] 37’nci maddesiyle eklenen 18/B maddesinin birinci fıkrası a bendi uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa tâbidir.

Buna göre, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi hali dışında, konusu ister taşınır ister taşınmaz mal olsun her tür kira uyuşmazlığı bakımından dava açılmasından evvel dava şartı arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Bu çerçevede, kira borcunun ödenmemesi sebebiyle kiraya veren tarafından yapılan ilamsız icra takibine itiraz edilmemesi veya ödeme yapılmaması halinde tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurulması mümkündür. Bu gibi durumlarda arabulucuya başvurulması zorunlu değildir. Aynı şekilde tahliye taahhüdüne dayanarak gerçekleştirilen ilamsız takiplerde de takibe itiraz edilmesi halinde açılacak olan tahliye davalarında arabulucuya başvurulması zorunlu değildir.

Yukarıda sayılan bu durumlar dışında kira hukukundan kaynaklı her tür uyuşmazlık bakımından açılacak dava öncesi 7445 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 01.09.2023 tarihinden itibaren (7445 sayılı Kanun m. 43) dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması gerekir. Bu başvurunun ve ardından arabuluculuk sürecinin gerekli şekilde tamamlanmamış olduğu hallerde mahkeme davayı, dava şartı yokluğuna dayanarak reddedecektir. Bundan sonra taraflar zorunlu dava şartı arabuluculuğu sağladıkları takdirde mahkemede tekraren dava açabilirler. Elbette bu halde belli sürelerin dolmuş olması da mümkündür.