Kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin bir türü olarak Türk Medeni Kanunu’na[1] dayanır. Türk Medeni Kanunu’nun Dördüncü Kitabı olan Eşya Hukuku altında Birinci Kısım olan “Mülkiyet” kısmının “Taşınmaz Mülkiyeti” başlığını taşıyan İkinci Bölümünün “Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu, Kazanılması ve Kaybı” alt başlığını taşıyan birinci ayrımının ilk hükmü olan 704’üncü maddede taşınmaz mülkiyetinin konusu düzenlenmiştir. Bu hükme göre, arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mülkiyetinin üç ayrı konusunu oluşturur. Yine Türk Medeni Kanunu’nun Eşya Hukuku kitabı altında “Zilyetlik ve Tapu Sicili” başlığını taşıyan Üçüncü Kısmın, “Tapu Sicili” başlığını taşıyan İkinci Bölümü altında 998’inci maddede taşınmazların kaydedilmesiyle ilgili olarak kaydedilecek taşınmazlar sayılmıştır. Buna göre, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler tapu siciline kaydedilecek hususlardan biridir (TMK m. 998/I, b. 3). TMK m. 998/IV hükmü uyarınca kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir. Bu bölüm altında yer alan ve kenar başlığı “A. Kurulması, I. Sicil bakımından, 1. Genel olarak” olan 997’nci maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur. TMK m. 1000 ve devamı hükümlerinde tapu sicilinin unsurları düzenlenmiştir. Bu çerçevede tapu sicilinin düzenlenen ilk unsuru tapu kütüğü olup, kanun koyucu bu unsurdan hemen sonra kat mülkiyeti kütüğünü düzenlemiştir. “Kat mülkiyeti kütüğü” kenar başlığını taşıyan 1001’inci maddenin ilk fıkra hükmüne göre kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır. Özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır (TMK m. 1001/II).

TMK m. 726/II hükmü uyarınca bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bu şekilde kanun koyucu, kat mülkiyetiyle ilgili hususları, Türk Medeni Kanunu’ndan ayrı bir kanun olan ve özel düzenleme niteliği taşıyan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda[2] (KMK) düzenleme altına almıştır. 

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı uyuşmazlıklar zorunlu dava şartına tabi olduğundan, bu Kanun’da düzenlenmiş hususlarla ilgili tüm uyuşmazlıklar bakımından 7445 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 01.09.2023 tarihinden itibaren (7445 sayılı Kanun m. 43) dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması zorunludur.